En typisk boligeier i Oslo har siden 2007 tjent rundt tre vanlige årslønninger på prisveksten i boligmarkedet. Det er tjent uten å løfte en finger.
Boligmarkedet skaper og omfordeler store formuer. Noen sitter igjen med bare høy gjeld. Boligprisene påvirker nordmenns økonomi sterkere enn både lønnstillegg og aksjekurser.
Fra starten av 2003 til august i år har boligprisene steget med litt over 200 prosent. En bolig til 1 million kroner har steget til drøyt 3 millioner.
Men hvem har tjent på den sterke boligprisveksten? Hvor gamle er de, hvor bor de og hvor mye har de tjent?
Gevinsten er 1,1 mill.
Forskerne Erling Røed Larsen ved Housing Lab ved universitetet Oslo Met og Terje Eggum i analyseselskapet Eiendomsverdi har prøvd å svare. De har i stor detalj studert gevinstene fra starten av 2007 til starten av 2019 for drøyt 77.500 boligeiere. I gjennomsnitt steg boligprisene med 73 prosent over disse årene.
Hvis alle disse boligeierne blir stilt etter hverandre, er gevinsten for den midterste eieren knapt 840.000 kroner. Gjennomsnittlig gevinst er 1,1 millioner kroner.
Men dette tallet dekker over en svært stor spredning i gevinstene målt i kroner.
– Dyre boliger har steget mer enn rimelige boliger, regnet i kroner. Eldre boligeiere har gjennomgående tjent mer enn yngre, og prisveksten har vært mye større i Oslo enn i resten av landet, sier Røed Larsen.
Størst prisvekst i Oslo
Oslo skiller seg ut. Boligeiernes gevinster har i årene 2007–2019 vært mye høyere enn i resten av landet.
Men spredningen i endret boligverdi innad i Oslo er sterk, regnet i kroner. Forskerne stiller alle boligeierne etter hverandre etter gevinst og deler rekken i 100 grupper:
- For den 90. gruppen av eiere er boliggevinsten i Oslo 3,4 millioner kroner.
- For Oslo-eieren i midten er den 1,7 millioner kroner
- For den 10. gruppen er prisveksten 0,8 millioner.
Det vil si at åtte av ti boligeiere i Oslo har hatt en gevinst på 0,8–3,4 millioner kroner i disse årene.
Mange årslønninger tjent
Verdiøkningen på boligen kan sammenlignes med lønnsveksten. Fra 2007 til 2019 steg gjennomsnittlig årslønn fra knapt 380.000 kroner til drøyt 575.000, ifølge Statistisk sentralbyrå.
Med andre ord: 12 års verdistigning for den 90. gruppen av boligeiere i Oslo tilsvarte seks gjennomsnittlige årslønninger. Gevinsten var mer enn 15 ganger så stor som lønnsveksten i alt 2007–2019, regnet i løpende kroner.
For Oslo-eieren i midten, stilt opp etter boliggevinst, tilsvarte veksten tre gjennomsnittlige årslønninger i 2019.
Gevinst i fanget
Røed Larsen sier det har vært gunstig å være boligeier i Oslo, selv om variasjonen i gevinst er stor. Men den har kommet lett.
– Gevinsten skiller seg fra andre økonomiske gevinster. I boligmarkedet har den ikke kommet fordi boligeierne har vært spesielt flinke eller jobbet hardt. Det har vært nok bare å eie noe, sier han.
– Men gir prisstigningen på bolig mer penger å bruke for den som bor der?
– Ja, fordi boligeierens formue har økt. Økt boligverdi kan for eksempel brukes til å låne mer. Da blir boliggevinsten omgjort til penger på konto. Gevinsten blir også en billett til neste trinn på boligstigen, enten i Oslo eller ved å kjøpe seg noe større utenfor Oslo, sier Røed Larsen.
Lavere prisvekst utenfor Oslo
Norge er mer enn Oslo. Forskerne har også stilt alle boligeierne utenfor hovedstaden etter hverandre etter stigende verdiøkning 2007–2019.
For boligeierne utenfor Oslo viser det seg at:
- For den 90. gruppen er gevinsten knapt 1,7 millioner kroner.
- For boligeieren i midten er den 0,8 millioner kroner.
- For den 10. gruppen er boliggevinsten 0,4 millioner.
Det er langt bak Oslo, men likevel store penger sammenlignet med en vanlig årslønn.
Skjevere fordeling
Forskerne finner at fordelingen av boliger etter verdi er blitt skjevere fra 2007 til 2019. Det betyr at prisveksten har vært prosentvis høyere for dyre boliger enn for boliger av relativt lav verdi.
Videre er det slik at boligeiere født i 1965 og 1975 har opplevd den sterkeste prisveksten på sine boliger.
Årsaken er trolig at de eldste årskullene i undersøkelsen har kommet seg lenger opp på verdistigen i boligmarkedet. En viss prosentvis prisvekst gir dermed større gevinst regnet i kroner.
Gjeld, gjeld, gjeld
Motstykket til de stigende boligprisene er stigende gjeld. Regnet som andel av familienes disponible inntekt steg den fra drøyt 180 prosent i januar 2007 til 230 prosent i januar 2019.
– Nordmenn samlet blir ikke rikere av at boligprisene stiger, med mindre vi selger boligene til utlendinger. Norge blir bare rikere ved at antall boliger øker, sier Røed Larsen.
Derimot blir formuesfordelingen innad i landet betydelig endret ved sterk vekst i boligprisene.